В статье рассмотрены обстоятельства, которые важно учитывать руководителю (учредителю) частной клиники, намеренному арендовать недвижимое имущество для осуществления медицинской деятельности или под офис.
Чтобы заключение договора аренды недвижимого имущества не обернулось для руководителя и учредителя организации здравоохранения проблемами, которые негативно скажутся на деятельности организации или приведут к судебным спорам, при заключении договора аренды важно учитывать рассмотренные далее обстоятельства.
Право на сдачу в аренду. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК). Если объект недвижимости передан в аренду лицом, не обладающим соответствующими правами, такая сделка противоречит законодательству и в силу ст. 169 ГК является ничтожной.
ПРИМЕР
При исследовании документов, относящихся к объекту аренды, в т. ч. свидетельства о государственной регистрации и справки об истории объекта недвижимого имущества, суд установил, что на момент заключения договора за арендодателем не было зарегистрировано право собственности на объект аренды.
Суд удовлетворил исковые требования арендатора об установлении факта ничтожности договора аренды и возврате перечисленных по договору денежных средств.
Рекомендации арендатору: проверяйте полномочия арендодателя на передачу объекта недвижимости в аренду.
Для этого запросите у арендодателя правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Дополнительно при необходимости можно также запросить документы, подтверждающие основания приобретения недвижимого имущества.
Помимо этого, целесообразно запросить выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, содержащую актуальную информацию о правах и обременениях в отношении объекта недвижимости.
Согласие участника совместной собственности на сдачу имущества в аренду. При аренде недвижимости следует помнить о совместной собственности супругов, когда арендодателем является физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель). Этот вопрос актуален и при передаче недвижимости в аренду унитарным предприятием, собственником имущества которого является физическое лицо.
Имущество (включая изолированное помещение, капитальное строение и т. д.), нажитое супругами во время брака, находится в их совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п. 1 ст. 259 ГК).
Для распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, необходимо письменное согласие всех участников совместной собственности. Если такого согласия нет, сделка (договор аренды) может быть признана судом недействительной по требованию другого участника совместной собственности по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий. Однако это возможно только в случае, если будет доказано, что арендатор знал или заведомо должен был знать об этом (п. 2, 3 ст. 256 ГК).
ПРИМЕР
В судебном заседании установлено, что сдаваемое в аренду помещение приобреталось в период нахождения арендодателя и его супруги в браке. В этот же период было создано юридическое лицо. Согласие супруги на распоряжение объектом недвижимости отсутствовало.
Доказательств того, что ответчик-арендатор на дату подписания договора аренды знал или заведомо должен был знать об отсутствии у директора унитарного предприятия — участника совместной собственности письменного согласия супруга, в деле не имелось.
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды суд отказал.
Рекомендации арендатору: если есть сведения, что арендуемое имущество находится в общей совместной собственности, целесообразно затребовать у арендодателя письменное согласие всех ее участников. Наличие такого согласия до заключения договора будет вашей дополнительной гарантией.
Некоторые арендодатели подробно указывают в договоре, какие суммы подлежат возмещению помимо арендной платы либо включаются в нее (например, налог (арендная плата) на землю, налог на недвижимость, коммунально-эксплуатационные платежи и т. д.).
Во многих случаях вопросы коммунально-эксплуатационного обслуживания описываются без подробностей, ограничиваясь только обязанностями арендатора по их возмещению. При этом, как правило, коммунально-эксплуатационные платежи взимаются арендодателем сверх арендной платы. Как следствие, арендатор может обнаружить, что платит немалые суммы, которые могут составлять 20–40 % от арендной платы.
Встречаются случаи, когда арендодатели взимают плату за эксплуатационное обслуживание, но не могут объяснить, какие конкретно услуги они оказывали.
ПРИМЕР
В судебном заседании было установлено, что представленные арендодателем счета на эксплуатационные расходы не содержали перечня и объема оказанных услуг, их расценок. Арендодатель не представил первичные учетные документы, достоверно подтверждающие несение последним расходов по обслуживанию.
Суд отказал арендодателю в удовлетворении исковых требований о взыскании с арендатора эксплуатационных расходов.
Рекомендации арендатору: обращайте внимание на сформулированные в договоре условия о коммунально-эксплуатационных платежах. Так, в договорах аренды встречаются формулировки следующего содержания: «Арендатор возмещает Арендодателю коммунальные и эксплуатационные расходы на основании счетов, выставленных Арендодателем». Однако остается неясным, как рассчитываются потребленные ресурсы — по индивидуальным приборам учета или пропорционально занимаемой площади, что включается в состав эксплуатационных платежей и т. д. Поэтому правильно формулируйте в договоре условия о коммунально-эксплуатационных платежах — следует уточнить, какие именно расходы будут взиматься, как они будут рассчитываться и подтверждаться.
Нередко объекты аренды требуют улучшений (ремонт, реконструкция, модернизация) под нужды арендатора.
Согласно п. 2 ст. 594 ГК стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору после прекращения договора.
Судебная практика уточнила данное требование: необходимо не только получить согласие арендодателя как таковое, но и согласовать с ним подробно виды и стоимость улучшений (подлежащих выполнению работ).
ПРИМЕР
Арендатор заявил исковые требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Исковые требования были основаны на дополнительном соглашении к договору аренды, в соответствии с которым арендодатель полностью возмещает арендатору стоимость затраченных денежных средств на производство ремонта и неотделимых улучшений арендованных помещений путем взаимозачетов по арендной плате.
Доводы арендатора были признаны несостоятельными, т. к. в дополнительном соглашении фиксировался только факт согласия арендодателя на проведение ремонта, а не объем работ, их виды и стоимость. Первичные учетные документы, подтверждающие объем выполненных работ, в суд представлены не были.
В удовлетворении исковых требований суд отказал.
Рекомендации арендатору: при производстве неотделимых улучшений объекта аренды получите у арендодателя согласие на такие улучшения, а также письменно согласуйте с ним подробно виды и стоимость улучшений.
Несмотря на то, что временных ограничений на получение такого согласия законодательство не устанавливает (т. е. его возможно получить как до начала производства улучшений, так и после завершения), целесообразно получить согласие заранее, чтобы предупредить споры по начатым работам.
Следует также учитывать, что арендодатель может оспорить стоимость неотделимых улучшений, даже если он их согласовал. Поэтому арендатор должен быть готов подтвердить все затраты, вложенные в улучшения арендуемого имущества.
При заключении договора арендатору стоит убедиться в том, что параметры помещения соответствуют целям, для которых оно планируется к использованию. Например, для осуществления медицинской деятельности требуется соблюдение технических, санитарных и иных норм по освещению, влажности, температурному режиму и т. д.
Как показывает судебная практика, нередки споры относительно того, какая из сторон отвечает за невозможность использования имущества по необходимому арендатору назначению.
ПРИМЕР
Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества на основании ст. 421 ГК, поскольку использование объекта аренды по целевому назначению оказалось невозможным, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Суд установил, что при заключении договора и передаче имущества арендатор не заявлял претензий к состоянию принимаемого имущества. Кроме того, арендатор не доказал, что невозможность использования объекта аренды в необходимых ему целях осуществления медицинской деятельности вызвана причинами, которые арендатор не мог преодолеть после их возникновения.
Суд отказал истцу-арендатору в удовлетворении исковых требований.
Приведенный пример не единственный, когда суд встает на сторону арендодателя при рассмотрении спора о расторжении договора вследствие недостатков имущества, препятствующих его использованию. Поэтому можно сделать вывод, что соответствие состояния помещения целям аренды — зона ответственности арендатора как субъекта, специализирующегося на соответствующей деятельности.
Рекомендации арендатору: еще на этапе заключения договора аренды осмотрите объект, проверьте его состояние и функциональные характеристики, в т. ч. с привлечением соответствующих специалистов.
Нередко в одном и том же договоре можно встретить различные формулировки условий о его прекращении применительно к каждой из сторон. Например, условия об одностороннем отказе арендодателя могут прописываться четко и однозначно: указание права на односторонний отказ, порядок направления уведомления об отказе от договора, сроки, по истечении которых договор считается расторгнутым.
В отношении прав арендатора встречаются следующие формулировки:
«Арендатор обязуется уведомить арендодателя не позднее чем за N дней о предстоящем возврате помещения».
«В случаях, указанных в п. N настоящего договора, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор».
Здесь арендатору важно помнить, что наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора (абз. 3 ч. 3 п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).
Рекомендации арендатору: чтобы снизить риски споров, согласуйте включение в договор аренды положения, уравнивающего ваши права как арендатора на односторонний отказ с правами арендодателя, особенно если такой отказ не обусловлен какими-либо условиями.
Пример формулировки договора:
«Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, уведомив арендодателя не позднее чем за N дней».
Встречаются ситуации, когда обе стороны (однако чаще арендодатель) могут настаивать на условии о выплате штрафа стороной, в одностороннем порядке отказывающейся от договора. Однако, исходя из судебной практики, существует значительный риск признания судом такого условия ничтожным.
ПРИМЕР
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании штрафа за односторонний отказ арендатора от договора аренды.
Суд указал, что согласно п. 1 ст. 311 ГК штрафом признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку арендатор воспользовался предусмотренным законодательством и договором правом, с его стороны нарушений обязательств нет. Суд сделал вывод, что условие о штрафе является ничтожным, в связи с чем отказал истцу-арендодателю в удовлетворении исковых требований.
Учет руководителем (учредителем) частной организации здравоохранения обозначенных выше моментов при аренде недвижимого имущества позволит снизить риски неблагоприятных последствий, связанных с неопределенностью некоторых условий договора аренды и недостаточностью необходимых сведений при его заключении.
При прекращении договора арендатору следует помнить, что несвоевременный возврат арендованного имущества является основанием для требований арендодателем внесения арендной платы за все время просрочки возврата имущества (ч. 2 ст. 593 ГК). Поэтому вне зависимости от того, имеет ли арендодатель претензии к состоянию имущества и уклоняется ли от приемки, арендатору следует совершить действия, направленные на возврат имущества: направить арендодателю уведомление о предлагаемой дате и времени приемки; составить акт приема-передачи имущества в одностороннем порядке и направить его арендодателю; передать ключи от здания, помещения; освободить объект от имущества.
